שמאי להערכת עלות יסודות בהרחבת בנייה של שכנים

שומה נפוצה בתחום זה היא, הערכת שווי של עלות בניית יסודות/שלד להרחבת דירה (כגון: חדר, מרפסת), כדי לקבל את שווי עלויות הבנייה של היסודות, ואז השכנים יכולים להתחלק ביניהם לפי החלקים הרלוונטיים שכל שכן נהנה מהם, וכן לפי כמות השכנים בבניין.

לרוב מדובר על שכן ראשון שבנה לו הרחבה ולצורך כך בנה גם יסודות באדמה, וכעת שכן נוסף רוצה גם להרחיב את דירתו, וכעת הוא יהנה מהיסודות המוכנים שכבר נבנו ע"י אותו שכן ראשון.

אם כן, כמה ראוי שהשכן הנוסף ישלם עבור השכן הראשון עבור היסודות?

התשובה לכך היא מורכבת משלוש קביעות: הראשונה – איזה חלקים יוגדרו יסודות משותפים, השנייה – כמה עלו היסודות המשותפים, והשלישית – כמה על כל שכן להתחלק/להשתתף בעלות בנייה בכל יסוד.

להזמנות ובירורים: 052-8081919

כיצד משרדינו לשמאות מבצע את השומה בתחום זה?

1. המשרד מייעץ (לקמן גם הסברים ודוגמאות) איזה חלקים יוגדרו יסודות משותפים, ויציין אותם בשומה לפי בחירת הלקוח.
2. המשרד קובע בשומת מקרקעין את עלויות הבנייה לפי מחירון 'דקל' (או אומדן עלויות בניה של לשכת שמאי מקרקעין בישראל [יוני 25]) נכון ליום הביקור בנכס (ולא ליום הבנייה, אלא אם הלקוח יבקש למועד אחר).
3. המשרד לא קובע כמה על כל שכן להתחלק/להשתתף בעלות בנייה בכל יסוד, כיוון שזוהי שאלה משפטית, ולקמן יש המלצות לחלוקה צודקת.

1. איזה חלקים מקובל לכלול ולהעריך?

לרוב, שומת מקרקעין ליסודות בנייה תתייחס לאומדן עלויות בנייה של שלד בנייה ללא קירות לתוספת לבניין הנדון, וזאת כברירת מחדל של בקשת הלקוח, אך הלקוח יכול לבקש להגדיר בניות וגימורים שונים/נוספים מלבד אלו:

• חפירה ויסודות מסוג כלונסאות או פלטות עם קורות קשר בין יסודות.
• רצפות/תקרות בטון/צלעות.
• עמודים.

להלן שתי מקורות של הצעות לחלקים ולחלוקה:

חלוקת הוצאות בנייה בין שכנים מרחיבים:

באופן כללי החלוקה היא בצורה שכל אחד משלם עבור החלק שהוא נהנה ממנו, וכשיש כמה נהנים מחלקים ביניהם. התחתון משלם עבור רצפתו בעצמו ומתחלק בתקרתו עם הבונה שמעליו, קומה ב' וג' משלמים כל אחד חצי רצפה וחצי תקרה, קומה עליונה משלם חצי רצפה ותקרה שלמה, ואם התקרה של העליון משמש לכל השכנים (לסוכה דודי שמש וכדו'), כולם משתתפים בחצי תקרה עליונה. על היסודות כולם משלמים יחד, העליון חייב לשלם עבור רביעית של העמודים שבקומה התחתונה (לפי עלות עמודים בעובי שיוכלו להחזיק את רצפתו ללא תקרות ביניים) שלישית על עמודים של קומה ב' וחצי של קומה ג' וכן הלאה. אבל בצורה זאת יוצא שהעלות הבניה של העליון היא יקרה מכולם, ולכן במקרה שתוספות הבניה של כולם הינן בגודל שווה, ולכולם חלק שווה ברכוש המשותף, בית הדין יכול לשקול שכוונת הצדדים היתה לחלוקה שווה, ולא שהעליון יקבל שטח שעלות בנייתו יקרה וקומה ב' יקבל שטח שעלות בנייתו זולה, ומשום כך לפסוק שכולם מתחלקים בעלויות הבניה שווה בשווה. אבל במקרה שממילא אין יחס שווה בין החלקים שכל אחד מקבל לבין חלקו ברכוש המשותף, אין אומדנא שכך היתה כוונת הצדדים, וממילא יש לחלק באופן הנ"ל שכל אחד משתתף במה שהוא נהנה. כמובן שאם יש אומדנות נוספות על כוונות הצדדים, הדין יכול להשתנות. מקורות: סמ"ע סי' קנח ס"ק יט ונתיבות שם סק"ו, ועיין עלון המשפט גליון 27 עמוד ד.

חלוקת הוצאות בניה בין שכנים המרחיבים כשאחד בונה מרפסת:

שכן שבונה רק מרפסת אינו חייב להשתתף ככל השכנים אלא פחות מהם. בערך כפי היחס שבין שווי המרפסת לשווי החדרים שהשכנים בונים. אתן דוגמא, נניח שהדייר בקומה רביעית בונה מרפסת בלבד, שווי המרפסת הוא כרבע שווי של חדר בגודל זה, עליו לשלם 1/13 מהיסודות והעמודים בקומה התחתונה (ושאר השנים 4/13 כל אחד), 1/9 מהעמודים בקומה 2 (והדיירים בקומה 2-3 4/9 כל אחד), 1/5 מהעמודים והתקרה של קומה 3 (והדייר בקומה 3 4/5). כמובן שלא ניתן לשער דברים אלו במדויק ויש למצוא את הדרך להתפשר. מקורות: ישנם כמה דוגמאות בפוסקים שמצאנו לחלק הוצאות צורך משותף בין כל הנהנים לפי רמת ההנאה. בסמ"ע סי' קנח ס"ק יט ונתיבות שם סק"ו לענין גדר המקיף שתי חצירות גדולה וקטנה, בשו"ע חו"מ סי' קסג סעיף ג לעניין בניית חומה, וכן בשו"ת מהר"ם מינץ סי' נג (הובא בב"ש סי' קיח) לעניין השתתפות קרובים בהוצאות קבורת יקירם לפי מידת הצער והביזיון אם לא ייקבר.

2. כיצד מעריכים את שווי עלות בניית היסודות?

להלן דוגמאות של קטעים מגורמים ושיקולים בשומה-חוו"ד לאומדן שווי עלות שלד לתוספת בניה:

• שטח ההרחבה בהתאם לתכניות ביצוע לשלד שהוצגו בפניי, הינו כ- ???????? מ"ר כולל את שטח הממ"ד ואינו כולל את שטח המרפסת שמש.
• ההערכה הינה לעלות הקמת שלד בלבד בהתאם למחירים כיום, לא כוללת את עבודות הגמר לסוגיהן כגון: קירות, טיח (אבן ירושלמית), אינסטלציה, ריצוף, וכו'.
• הונח כי הבניה תואמת את היתר הבניה ובוצעה בהתאם לתקנים הרלוונטיים.
• שומה זו אינה מתייחסת לטיב העבודה ו/או לעניין יציבות המבנה.
• הבניה כוללת: ?? כלונסאות, קורות יסוד, ?? עמודים (בכל הקומות הבנויות), תקרת צלעות ותקרת בטון (בכל הקומות הבנויות), אם בונים ממ"דים על ממ"דים – יש להוסיף גם קירות ממ"ד (בכל הקומות הבנויות).
• העלויות נקבעו בהתאם למחירון "דקל" המהווה קו מנחה בתחום הבניה תוך בדיקה מול קבלנים העוסקים בהרחבות בניה בפרט.
• המחירים אינם כוללים מע"מ.
• ראוי ומבוצע הפחתה של ??% בגין עבודה בהיקף קטן.
• ראוי ומבוצע הפחתה של ??% בגין הוצאות ניהול, תכנון ופיקוח הנדסי.
• השוואה ובדיקת מחירים לפי יחס של שליש בין עלות שלד (עבודה+חומרים) מבנייה קומפלט (שלד+גמר).

לצורך הערכת תשלום יחסי ביסודות המשותפים, נצרכים מסמכים אלו (ככל שיש יותר, מה טוב):

• תכנית עבודה (יסודות, קורות קשר, תכנית רצפה של כל קומה רלוונטית, תכנית ממ"ד).
• תכנית היתר חתומה כולל חישוב שטחים, חתכים וחזיתות.
• לצורך זיהוי: נסח רישום מקרקעין (טאבו), תשריט בית משותף.

השומה תתבסס על פי המסמכים לעיל, ואם אינם, לפי מראה ובדיקת היסודות בעת הביקור או לפי המקובל בתחום (וזאת יצויין במפורש בחוות הדעת).

יצויין כי הערכת יסודות אינה מתייחסת לזכויות הבנייה של כל שכן, וככל ששכן מסוים בנה יותר מזכויותיו היחסיות, חיול עליו כאמור בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.

(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

דרכי יצירת קשר עם משרד שמאות מקרקעין – יונתן לוי בירותי

נייד: 052-8081919 (לחץ לווטסאפ)

דוא"ל: shamahut@gmail.com

ערוץ היוטיוב: www.youtube.com/@user-shamahut/videos

הערות שוליים: [1] בעלון נופים 18/9/15 נאמר שהחלוקה בין שכנים אינה מחייבת לתשלום יחסי, כי 'זה הנה וזה לא חסר'. [2] ו-[3] פורטו לעיל בסעיף חלוקת ההוצאות בין השכנים.